2009年一部电视剧《蜗居》在全国引起轰动，该剧之所以走红就是因为其深刻地反映了当今房屋价格疯涨的现实，一石激起千层浪，房价问题日益引起了大家的重视，伴随其的各种房屋买卖问题也日益凸显，例如一房二卖、开发商逾期交付房屋、交付不符合合同约定的房屋等等，在这些问题当中，笔者注意到，目前对开发商违反购房者与开发商签订的房屋认购合同而拒绝签订房屋买卖合同应如何承担法律责任的问题,无论是理论界还是实务界观点都并不统一，以致人民法院在处理具体案例时已经出现法律适用的混乱局面。最为典型的司法实践观点如下：

1、有观点认为，若签订的房屋认购合同预购房屋的位置、面积、单价等房屋买卖合同主要内容均作了明确约定，已经具备商品房买卖合同的主要条款。签署商品房预（销）售合同，仅为双方需办理的合约手续，主要条款应以预订单中的约定为准，其他条款只需根据商品房预（销）售合同格式文本和交易习惯即可确定。双方的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。若不存在法律上或事实上不能履行的情形，应依照合同法第一百零七条的规定，开发商一方继续履行签订房屋买卖合同的义务。

2、有的观点直接就认为若商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该商品房认购协议应当认定为商品房买卖合同，违反认购合同的行为应作为违约行为处理。

3、还有观点认为，预约合同属前缔约时期缔结的合同，双方在此期间的磋商协议目的在于本约合同的订立和履行，因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任。根据现有法律规定，在违背预约合同的约定不履行签订本约义务的情况下，应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制缔结本约的责任。

笔者认为，各地法院在处理认购书纠纷时之所以出现混乱局面，一是由于我国法学界对认购合同的研究尚不深入，至今未见理论与实务界高度认同的预约研究权威论著，第二可能在很大程度上与我国最高人民法院对违反预约应如何承担法律责任的问题态度模糊有一定关系。

2003年6月出版的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称《理解与适用》）实践中是各级法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时必须参考的最具权威性的著作，该《理解与适用》将认购书定性为房屋买卖合同的预约。但对于预约的问题，该书的态度不清：

一方面将合同法第四十二条作为预约在现行法上的依据，并明确称违反预约“所承担的责任属缔约的过失责任范畴”。由此《理解与适用》给读者的感觉是，该书作者似乎认为违反预约应承担的责任的性质为缔约过失责任。

但另一方面，又将预约定性为独立的合同。预约既为独立的合同，读者自然可得出违反预约应承担违约责任的结论。

其次，该书第58页倒数第三行称“预约合同责任存在本约订立过程中，包括信赖利益、期待利益”。 依通常理解，信赖利益损失是缔约过失责任的赔偿范围，而可得利益损失是违约损害赔偿责任的赔偿范围。由此，“预约合同责任包括期待利益”，显然可以理解为违反预约应承担违约责任。因为如果违反预约不能承担违约责任，则根本不可能赔偿期待利益损失。

综上可知，对违反预约应承担何种性质的法律责任，《理解与适用》并无明确表态。

笔者认为认购书是具有独立合同性质的预约，因为首先，认购书同样是平等民事主体之间设立民事权利义务关系的协议，完全符合我国合同法第二条对“合同”的定义，故认购书是应该受合同法调整的合同；其次，认购书不是对房屋买卖合同债权的担保，其效力并不依附于房屋买卖合同，故认购书又是独立于房屋买卖合同的合同；最后，认购书是约定将来订立房屋买卖合同的合同，符合民法学界对预约的定义，故认购书又为房屋买卖合同的预约。

违反认购书（预约）拒绝订立房屋买卖合同（本约）应承担何种性质的法律责任的问题，实务及理论界主要有如下几种观点：有人认为违反预约应承担缔约过失责任，而不应承担违约责任；另有人认为违反预约应承担违约责任，不应承担缔约过失责任；还有人认为，违反预约构成违约责任与缔约过失责任的竞合。

笔者认为违反认购书（预约）拒绝订立房屋买卖合同（本约）应承担违约的法律责任，要求继续签订房屋买卖合同的主张应得到支持。首先，认购书虽为房屋买卖合同的预约，但其具有独立合同的性质，合同的目的在与约束双方在未来的某个时间签订房屋买卖合同，而拒绝签订房屋买卖合同即违反了改认购书的约定，构成违约，应承担相应的违约责任；其次，合同双方的义务为签订房屋买卖合同，该义务不具有人身性质，可以强制履行。

面对国家目前日益繁荣的房地产市场，司法实践中应以规范市场秩序、维护市场诚实守信原则为出发点，若支持签订认购书后拒签房屋买卖合同的行为，势必会助长见利忘义、失信于人的不良市场风气，一定程度上会导致房地产市场秩序变得混乱，而司法部门若在实践中通过典型案例明确认购书法律性质，纠正见利忘义、违背诚信原则的不良风气，才能更好的推动我国房地产市场健康、有序的向前发展，为我国建设和谐社会做出贡献。